전월세 전환율로 보증금과 월세 계산하는 방법

보증금을 낮추고 월세를 얼마나 더 내야 하는지, 또는 월세를 보증금으로 바꿀 때 얼마가 필요한지 고민된다면 줄어드는 보증금에 전환율을 곱한 뒤 12개월로 나누면 된다.

전월세 전환율 계산에 필요한 기준값

전월세 전환율은 보증금과 월세를 서로 바꿀 때 적용하는 연간 비율이다. 보증금 일부를 월세로 전환할 때는 ‘전환하는 보증금’과 ‘연 전환율’이 필요하다. 월세를 보증금으로 환산할 때는 월세 차액과 전환율을 사용한다.

계약서에 적힌 전환율과 법에서 정한 상한은 구분해야 한다. 임대인이 제시한 비율이 법정 상한보다 낮으면 그 비율을 기준으로 계산하고, 상한을 넘는다면 계약 조건을 그대로 받아들이기 전에 확인이 필요하다.

주택 임대차의 법정 상한은 주택임대차보호법령에서 정한 기준을 따른다. 구체적인 상한을 확인할 때는 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 시행령과 한국은행이 공시하는 기준금리를 함께 확인해야 한다. 기준금리가 바뀌면 적용 가능한 상한도 달라질 수 있다.

보증금을 월세로 바꾸는 공식

보증금을 줄이고 월세를 올리는 경우의 기본 공식은 다음과 같다.

월세 증가액 = 줄어든 보증금 × 전월세 전환율 ÷ 12

예를 들어 보증금 1억 원 중 4,000만 원을 낮추고, 계약상 전환율을 연 5%로 정했다고 하자. 월세 증가액은 4,000만 원 × 5% ÷ 12로 계산한다. 이 값은 기존 월세에 더하는 금액이며, 전체 월세가 아니다.

기존 월세가 40만 원이라면 계산된 증가액을 40만 원에 더한다. 반대로 보증금을 낮췄는데 월세가 그대로라면 전환율 계산 문제가 아니라 별도 합의나 다른 조건이 반영된 것인지 계약서를 확인해야 한다.

실무에서는 ‘보증금 1억 원을 월세로 바꾼다’는 표현이 전액을 뜻하지 않을 수 있다. 기존 보증금, 새 보증금, 차액을 각각 적어야 계산 착오를 줄일 수 있다.

월세를 보증금으로 환산하는 방법

월세를 낮추는 대신 보증금을 올리는 경우에는 공식의 방향이 반대가 된다.

추가 보증금 = 줄어드는 월세 × 12 ÷ 전월세 전환율

가령 월세를 매달 10만 원 낮추고 연 전환율을 5%로 적용한다면, 필요한 추가 보증금은 10만 원 × 12 ÷ 5%로 계산한다. 월세 차액은 반드시 연간 금액으로 환산해야 하므로 12를 곱한다.

전환율이 낮을수록 같은 월세를 줄이는 데 필요한 보증금은 커진다. 반대로 전환율이 높으면 필요한 추가 보증금은 줄어든다. 따라서 임대인과 임차인 중 어느 쪽이 유리한지는 전환율만 볼 것이 아니라, 새 보증금의 안전성과 자금 조달 비용까지 함께 비교해야 한다.

보증금을 올렸는데 월세가 예상보다 조금만 줄어든다면 관리비나 별도 사용료가 월세와 섞여 있는지 확인한다. 관리비는 임대료와 같은 방식으로 자동 환산되는 항목이 아니기 때문이다.

계산 결과와 법정 상한을 대조하는 순서

먼저 계약서에서 기존 보증금과 월세, 변경 후 보증금과 월세를 각각 확인한다. 그다음 보증금 차액과 월세 차액을 계산하고, 두 금액이 같은 전환율을 가리키는지 역산한다.

실제 전환율 = 월세 차액 × 12 ÷ 보증금 차액

이렇게 계산한 실제 전환율이 계약서에 적힌 비율과 다르면 단순한 산식 오류일 수 있다. 월세에 관리비, 주차비, 공과금 또는 옵션 사용료가 포함됐는지도 나눠 봐야 한다.

그 후 법정 상한과 비교한다. 주택 임대차에서 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 상황은 법령상 제한을 받을 수 있지만, 모든 금전 항목이 전환율 산정 대상이 되는 것은 아니다. 법정 기준보다 낮은 전환율을 적용하기로 한 경우에는 약정한 낮은 비율을 기준으로 계산한다.

계약 갱신과 신규 계약에서 달라지는 점

계약 갱신 과정에서 보증금과 월세를 조정하는 경우에는 기존 조건과 변경 조건의 차액을 기준으로 계산한다. 기존 보증금 전체를 새로 전환하는 것이 아니라, 이번에 줄거나 늘어난 금액만 계산 대상이 되는 경우가 많다.

반대로 신규 계약은 기존 계약의 월세를 기준으로 삼지 않고, 당사자가 합의한 보증금과 월세 조합으로 시작한다. 다만 신규 계약이라고 해서 주택 임대차 관련 법령의 제한을 벗어나는 것은 아니다.

갱신 때 월세를 올리면서 보증금도 함께 바꾸는 경우에는 두 변경분을 섞어 기록하지 않는다. ‘보증금은 얼마에서 얼마로’, ‘월세는 얼마에서 얼마로’, ‘적용 전환율은 연 몇 퍼센트’인지 특약에 표시해야 나중에 계산 근거를 확인할 수 있다.

임대인이 보증금 일부를 월세로 바꾸자고 제안했더라도 임차인이 반드시 같은 조건을 받아야 하는 것은 아니다. 반대로 임차인이 월세를 보증금으로 바꾸자고 요청해도 임대인의 동의 없이 일방적으로 변경할 수는 없다.

서명 전 최종 판단 기준

전월세 전환율 계산에서 가장 먼저 볼 기준은 보증금 차액과 월세 차액이 실제로 대응하는지다. 계산식에 숫자를 넣었는데도 계약서의 월세가 맞지 않는다면 관리비 포함 여부, 적용일, 별도 특약을 확인한 뒤 서명해야 한다.

특히 법정 상한 이내인지 확인하는 일과 실제 부담액을 계산하는 일은 별개다. 상한을 넘지 않아도 자신의 자금 사정에 맞지 않을 수 있고, 상한 이내라는 이유만으로 관리비까지 적정하다고 볼 수는 없다. 최종 계약서에는 변경 전후 금액과 전환율을 분리해 적는 것이 안전하다.