주택 취득세는 집값에 한 가지 세율만 곱하면 된다고 생각하기 쉽지만, 실제 세액은 취득 시점의 세대 주택 수와 주택 소재지, 취득가액을 함께 봐야 정해집니다. 1주택이면 취득가액에 따라 1~3%를 적용하고, 다주택자는 지역과 주택 수에 따라 8~12%의 중과세율이 적용될 수 있습니다.
취득가액별 1주택 취득세율
취득일 현재 세대가 보유한 주택이 없거나, 새 주택을 취득해도 1주택으로 보는 경우에는 주택 가격에 따라 기본세율을 적용합니다. 취득가액이 6억원 이하이면 1%, 9억원 이상이면 3%입니다.
6억원 초과 9억원 미만은 1%와 3% 사이의 세율이 취득가액에 따라 단계적으로 올라갑니다. 따라서 7억원 주택에 단순히 2%를 적용하거나, 8억9천만원 주택에 3%를 적용하는 방식은 맞지 않습니다. 9억원에 가까워질수록 세율은 3%에 가까워집니다.
예를 들어 6억원 주택의 취득세 본세는 600만원이고, 9억원 주택은 2,700만원입니다. 실제 납부액에는 지방교육세 등이 붙을 수 있어 고지서 금액은 본세와 달라질 수 있습니다.
주택 수는 취득일 기준으로 판정
주택 수는 계약서를 쓴 날이 아니라 원칙적으로 취득이 완성되는 시점을 기준으로 확인합니다. 잔금 지급일과 등기일 중 어느 날이 취득일이 되는지는 거래 유형에 따라 달라질 수 있으므로 계약서의 잔금일만 보고 판단하면 안 됩니다.
주택 수는 개인 한 명이 아니라 세대 단위로 판단하는 경우가 많습니다. 배우자의 주택, 세대원이 보유한 주택이 합산될 수 있고, 주민등록상 주소가 다르다는 이유만으로 자동 분리되지는 않습니다. 주택의 지분을 일부만 보유한 경우나 분양권·입주권·주택으로 사용하는 오피스텔도 주택 수에 포함되는지 별도 확인이 필요합니다.
반대로 기존 주택을 취득일 전에 처분해 세대의 주택 수가 줄었다면 결과가 달라질 수 있습니다. 새 주택을 먼저 취득한 뒤 기존 주택을 처분하는 일시적 2주택은 일정 요건과 처분기한을 충족하면 중과를 피할 수 있는 예외가 있으므로, 해당 지역과 취득 시점의 요건을 따로 확인해야 합니다.
취득 예정일을 먼저 확정한 뒤 배우자와 세대원의 주택·분양권·입주권 보유 현황을 확인합니다. 그 다음 새 주택의 소재지가 취득일 현재 조정대상지역인지 관할 지방자치단체와 위택스의 지방세 안내에서 대조하는 것이 안전합니다.
다주택자 중과세율이 달라지는 경우
다주택자에게는 주택 수만큼이나 주택이 있는 지역이 중요합니다. 아래 표는 주택 취득세 본세의 일반적인 구분이며, 주택 수 산정에서 제외되는 주택이나 일시적 2주택 같은 예외는 별도로 검토해야 합니다.
| 취득 당시 세대 주택 수 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
예를 들어 비조정대상지역의 주택을 두 번째로 취득하면 기본세율 구간이 적용될 수 있지만, 조정대상지역의 두 번째 주택은 8% 중과 대상이 될 수 있습니다. 같은 가격의 주택이라도 지역이 다르면 세액 차이가 커지는 이유입니다.
다만 상속으로 취득한 주택, 일정 요건을 갖춘 공시가격 낮은 주택, 농어촌 주택 등은 주택 수 계산이나 중과 적용에서 예외가 있을 수 있습니다. 예외는 주택의 종류와 취득 시점, 보유 현황을 함께 보므로 이름만 보고 제외하면 위험합니다.
취득가액에 포함할 항목 확인
취득세의 과세표준은 보통 실제 거래가격을 기준으로 합니다. 매매라면 계약서의 금액을 출발점으로 삼지만, 거래 과정에서 지급한 금액이라고 해서 모두 빠지는 것은 아닙니다. 유상 취득에서는 매매대금 외에 취득과 직접 관련된 비용이 과세표준에 포함되는지 확인해야 합니다.
분양주택은 분양대금만 보지 말고 발코니 확장비, 유상 옵션, 추가 공사비처럼 별도 계약한 항목을 나눠 확인해야 합니다. 대출을 승계한 거래, 부담부증여, 교환, 증여처럼 일반 매매가 아닌 경우에는 실제 지급액과 과세표준 산정 방식이 달라질 수 있습니다.
취득가액이 시가표준액보다 낮다고 해서 항상 계약금액만 적용되는 것도 아닙니다. 무상취득이나 특수관계인 거래는 별도 기준이 적용될 수 있고, 신고가액이 객관적인 거래가액으로 인정되지 않는 경우도 있습니다. 신고 전에 계약서, 옵션계약서, 잔금내역을 함께 준비해야 하는 이유입니다.
상황별로 계산 결과 판단하기
처음 주택을 사는 1주택자라면 취득가액이 6억원 이하인지, 6억~9억원 구간인지, 9억원 이상인지부터 나눕니다. 생애최초 등 감면 요건을 충족하면 별도 감면이 적용될 수 있으므로 기본세율 계산 후 감면 요건과 감면 한도를 확인합니다.
기존 주택을 보유한 채 추가 매수하는 경우에는 취득 예정일의 세대 주택 수와 대상 주택의 조정대상지역 여부를 먼저 봅니다. 기존 주택을 처분하는 조건의 일시적 2주택인지, 분양권이나 입주권이 이미 주택 수에 반영되는지도 확인해야 합니다.
분양·증여·법인 취득이라면 단순히 분양가나 가족 간 약정금액에 세율을 곱하지 않습니다. 옵션과 부담부 부분을 포함한 과세표준, 주택 수 제외 여부, 중과 예외를 관할 시·군·구 세무부서 또는 위택스 계산 메뉴에서 확인한 뒤 신고금액을 확정하는 편이 안전합니다. 신고 전에는 취득일, 세대 구성, 지역 지정 상태가 모두 같은 기준일인지 맞춰 보아야 합니다.