임차권등기명령 신청은 임대차계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 이사하기 전에 진행하는 절차입니다. 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청해 등기가 완료되면, 이사한 뒤에도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
다만 이 명령만으로 보증금이 바로 지급되는 것은 아니므로, 계약 종료와 미반환 사실을 입증할 자료를 갖추고 등기 완료 여부까지 확인해야 합니다.
신청할 수 있는 조건부터 확인하기
첫째, 임대차계약이 종료돼야 합니다. 계약기간이 아직 남아 있다면 원칙적으로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 기간이 끝났거나, 해지 통보가 적법하게 이뤄져 계약이 종료된 상태여야 합니다.
둘째, 보증금이 전부 또는 일부라도 반환되지 않아야 합니다. 보증금 전액을 받았다면 신청할 이유가 없고, 일부만 받은 경우에는 돌려받지 못한 금액을 기준으로 신청 여부를 검토합니다.
계약 종료 의사표시가 분명하지 않은 경우가 문제 됩니다. 묵시적 갱신 상태에서 이사하겠다는 말만 한 경우에는 통지 시점과 계약 종료 시점이 달라질 수 있으므로, 문자·내용증명·통화 기록 등으로 통보 사실을 남겨야 합니다. 반대로 임대인이 “새 임차인이 구해지면 주겠다”고 말했더라도 계약 종료와 보증금 반환 의무가 자동으로 미뤄지는 것은 아니며, 계약 내용과 합의 여부를 따져야 합니다.
현재 집에 거주 중이라면 보증금을 받기 전 성급하게 전출하거나 열쇠를 넘기지 않는 것이 안전합니다. 대항력과 우선변제권은 주택 인도와 주민등록 등 요건의 영향을 받기 때문입니다.
이사 전후 권리 차이를 따져보기
가장 안전한 순서는 임차권등기 완료 후 이사입니다. 등기가 마쳐진 뒤 주택을 인도하고 주민등록을 옮기면, 종전에 갖추고 있던 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 새 주소로 전입신고를 하는 것 자체가 기존 권리를 대신 만들어 주는 것은 아닙니다.
반대로 등기 신청만 해둔 채 등기 완료 전에 이사하면 위험합니다. 신청서를 접수했다는 사실과 실제 등기가 마쳐졌다는 사실은 다르므로, 법원 등기 완료 여부를 확인하기 전에는 주택 인도와 전출을 늦추는 편이 낫습니다.
이미 이사와 전출을 마친 경우에도 신청을 검토할 수는 있지만, 과거에 취득한 대항력이나 우선변제권이 계속 보존된다고 단정할 수 없습니다. 특히 집주인이 바뀌었거나 근저당권·압류 등 권리관계가 변했다면 회수 순위에 영향을 받을 수 있어, 전출 시점과 등기부 변동을 함께 확인해야 합니다.
임차권등기는 보증금 반환청구를 대신하지 않습니다. 임대인이 자발적으로 지급하지 않으면 지급명령, 보증금 반환소송, 강제집행 또는 경매 절차를 별도로 검토해야 합니다. 집주인의 이의 제기나 보증금 액수 다툼이 있으면 명령 절차만으로 끝나지 않을 가능성도 있습니다.
신청서와 증빙자료 준비하기
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지원 등 관할 법원에 합니다. 관할과 제출 방식은 대한민국 법원 전자소송 안내 또는 해당 법원 민원실에서 확인할 수 있습니다.
신청서에는 임대인과 임차인의 정보, 임차주택 표시, 계약 내용, 계약이 끝난 경위, 반환받지 못한 보증금, 신청 취지를 적습니다. 주소와 주민등록번호 등 인적사항은 임대차계약서와 주민등록 자료의 표기가 서로 맞는지 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 사본
- 계약 종료를 확인할 수 있는 해지 통보서, 문자, 내용증명 또는 합의서
- 보증금 지급을 입증하는 이체 내역이나 영수증
- 주민등록초본 등 전입과 거주 사실을 확인할 자료
- 부동산 등기사항증명서와 주택 표시를 확인할 자료
법원은 사건에 따라 추가 자료나 보정을 요구할 수 있습니다. 계약서에 적힌 주소와 현재 등기부상 주소가 다르거나, 일부 보증금만 반환된 경우에는 금액과 주택 표시를 특히 정확히 적어야 합니다. 인지액·송달료 등 비용과 제출 서류의 최신 기준은 법원 전자소송 사이트와 관할 법원의 공식 안내에서 확인하는 것이 맞습니다.
지금 진행할 순서와 놓치기 쉬운 지점
먼저 계약 종료일과 미반환 보증금을 확정하고, 임대인에게 반환을 요구한 기록을 정리합니다. 다음으로 계약서·주민등록 자료·송금 내역·등기사항증명서를 준비해 관할 법원에 신청합니다. 보정명령이 나오면 기한 안에 보완하고, 등기 완료를 확인한 뒤 이사합니다. 이후에도 지급이 없으면 지급명령이나 보증금 반환소송 등 회수 절차를 별도로 진행해야 합니다.