전세계약 전 반드시 확인할 체크리스트

등기사항증명서에 근저당이 없으면 전세금이 안전하다고 생각하기 쉽지만, 그것만으로는 부족하다. 전세계약 체크리스트는 집주인의 권한, 선순위 권리와 보증금, 주택의 실제 상태, 계약 당일과 입주 직후 절차까지 확인해야 완성된다.

특히 보증금이 매매가에 가까운 집이나 다가구주택은 서류상 근저당이 적어도 선순위 임차인의 보증금 때문에 회수 여력이 낮을 수 있다.

계약 상대방과 소유권부터 대조한다

계약서에 서명하기 전 발급한 등기사항증명서에서 갑구의 소유자와 계약 상대방의 이름을 확인한다. 주민등록증 등 신분증의 이름이 등기 명의인과 일치해야 하며, 공동소유라면 공동소유자 전원의 동의와 서명이 필요한지 확인해야 한다.

대리인이 나온 경우에는 위임장, 인감증명서 등 대리권을 확인하고, 서류에 적힌 본인에게 직접 연락해 임대 의사와 보증금 수령 계좌를 다시 확인하는 편이 안전하다. 집주인이 법인이라면 법인 명의와 대표권을 확인해야 한다. 계약금은 대리인 개인 계좌가 아니라 소유자 또는 적법한 임대인 명의 계좌로 보내는 것이 원칙이다.

소유자가 신탁회사이거나 등기상 처분 제한이 보이면 일반적인 집주인 계약처럼 진행하지 않는다. 신탁원부와 동의 필요 여부를 확인하지 못한 상태라면 서명을 미루는 판단이 맞다.

등기부의 권리와 선순위 보증금을 따져본다

을구에서 근저당권, 전세권, 임차권등기, 압류·가압류 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 확인한다. 권리의 설정일과 채권최고액만 보고 안전 여부를 단정하지 말고, 주택의 시세와 선순위 채권을 함께 놓고 계산해야 한다.

다가구주택은 등기부에 다른 세대의 임대차 정보가 모두 나타나지 않을 수 있다. 이때는 임대인에게 선순위 임차인의 보증금과 입주 현황을 확인하고, 계약 전 열람할 수 있는 자료와 절차가 있는지 주민센터 등 공식 창구에서 확인한다. 임대인이 관련 자료 제공을 계속 피한다면 그 자체가 위험 신호다.

보증금이 주택 가치보다 과하지 않은지 본다

전세금이 주변 매매가나 객관적으로 확인되는 시세에 비해 지나치게 높으면 집주인이 정상적으로 반환할 수 있는지부터 의심해야 한다. 같은 단지의 최근 거래와 임대 매물을 비교하되, 신축·저층·향·수리 상태가 달라 단순 비교가 어려우면 보수적으로 판단한다.

아파트보다 다세대·다가구·오피스텔은 시세를 파악하기 어렵고, 거래가 적어 보증금 회수 가능성을 낮게 잡아야 한다. 보증기관의 보증 가입을 생각한다면 계약 전에 해당 주택 유형, 가격, 권리관계가 가입 요건에 맞는지 공식 심사 기준으로 확인한다. 보증 가입이 가능하다는 말만으로 선순위 권리나 반환 위험이 사라지는 것은 아니다.

임대인의 세금 체납이 걱정된다면 임대인의 동의나 법에서 정한 요건에 따라 체납 국세·지방세를 확인할 수 있는지 관할 세무기관과 지방자치단체의 안내를 확인한다. 집주인이 확인 요청을 이유 없이 거부하고 서둘러 계약을 요구한다면 다른 매물과 비교할 필요가 있다.

건축물대장과 현장 상태를 함께 확인한다

등기부의 주소만 보지 말고 건축물대장에서 동·층·호수, 주거 용도, 위반건축물 표시를 확인한다. 실제 현관에 붙은 호수와 계약서, 등기부, 건축물대장의 표시가 다르면 보증금 보호와 전입신고에 문제가 생길 수 있어 원인을 확인하기 전 계약하지 않는다.

현장에서는 누수와 곰팡이, 보일러·수도·전기 작동, 창호와 잠금장치, 수압, 소음, 옵션의 상태를 직접 본다. 발견한 하자는 사진으로 남기고 수리 주체와 완료 시점을 계약서 특약에 적는다. “입주 전에 고쳐준다”는 구두 약속은 분쟁 때 입증이 어렵다.

불법 증축이나 주거용으로 승인되지 않은 공간은 보증금 문제와 별개로 거주·대출·보증 가입에 영향을 줄 수 있다. 중개대상물 확인설명서의 내용이 실제와 다르면 서명 전에 수정을 요구한다.

계약서와 잔금 지급 조건을 구체화한다

계약서에는 정확한 주소와 보증금, 계약금·중도금·잔금, 지급일, 입주일, 관리비 부담 주체를 적는다. 수리 범위, 옵션 목록, 반려동물이나 주차처럼 합의한 사항도 문장으로 남긴다. 임대차 신고 대상인지와 신고 방법은 계약 주택 소재지의 주민센터 또는 공식 안내에서 확인한다.

잔금일에는 집 열쇠만 받는 것이 아니라 등기사항증명서를 다시 확인하고, 계약 상대방과 입금 계좌가 맞는지 대조한 뒤 송금한다. 기존 세입자의 퇴거와 공과금·관리비 정산이 끝나지 않았다면 인도 시점과 책임을 계약서에 분명히 적는다.

임대인이 잔금 전 등기부를 다시 확인하는 것을 막거나, 계약서에 쓰지 않은 계좌로 송금을 재촉하면 지급을 멈추고 사실관계를 확인한다. 반대로 권리관계가 깨끗하고 서류와 현장이 모두 일치하더라도 입주 후 절차를 하지 않으면 보호가 늦어질 수 있다.

입주 직후 보호 절차와 상황별 판단

입주하면 실제 점유를 시작하고 전입신고와 확정일자를 빠뜨리지 않는다. 대항력과 우선변제권의 성립 요건과 효력 시점은 점유·전입신고·확정일자 여부에 따라 달라질 수 있으므로 주민센터와 법원 등 공식 안내를 기준으로 확인한다. 계약서 원본과 송금 내역, 등기부 발급본, 중개대상물 확인설명서는 함께 보관한다.

등기부가 깨끗하지만 다가구주택인 경우에는 선순위 임차인 보증금과 임대인의 자료 제공 여부를 먼저 본다. 확인이 되지 않으면 보증금을 낮추거나 다른 집을 선택하는 쪽이 합리적이다.

근저당이 이미 있는 경우에는 설정일, 채권최고액, 임차인의 순위와 보증금 회수 가능성을 따져야 한다. 잔금으로 말소한다는 조건이라면 말소 확인과 동시에 지급하는 구조인지 서류로 확인하며, 단순한 구두 약속만 믿고 잔금을 보내지 않는다.

소유자·주소·대리권 중 하나라도 맞지 않는 경우에는 계약을 보류한다. 시간이 촉박하거나 시세보다 싸다는 이유는 확인 절차를 생략할 근거가 되지 않는다.