부동산 실거래가 신고는 잔금일이나 소유권이전등기일이 아니라 매매계약을 체결한 날부터 30일 이내에 해야 한다. 중개거래라면 원칙적으로 공인중개사가 신고하고, 직거래라면 매도인과 매수인이 직접 신고한다. 기한을 넘기면 과태료 대상이 될 수 있으므로 계약서를 작성한 직후 신고 주체와 날짜를 확인하는 것이 안전하다.
신고 기한을 계산하는 기준
기산일은 계약서에 적힌 잔금 지급일이 아니라 실제 계약이 성립한 날이다. 예를 들어 계약금만 지급한 상태라도 매매계약이 체결됐다면 그날부터 30일을 계산한다. 잔금 지급이나 입주가 늦어져도 신고기한이 함께 늦춰지는 것은 아니다.
여기서 말하는 30일은 계약일을 기준으로 계산한다. 계약서 작성일과 계약금 지급일이 다르다면 어느 날 계약이 성립했는지 계약서와 당사자 간 합의 내용을 확인해야 한다. 날짜를 임의로 잔금일에 맞추면 신고 지연으로 이어질 수 있다.
계약이 해제되거나 무효·취소된 경우에는 본래 매매신고만으로 절차가 끝나지 않는다. 해제 등이 확정된 날부터 정해진 기간 안에 해제 사실을 별도로 신고해야 하며, 신고 방법과 기한은 관할 시·군·구 또는 부동산거래관리시스템의 안내를 확인한다.
누가 어떤 거래를 신고하는지
신고 대상은 대가를 주고받는 부동산 매매계약이다. 주택뿐 아니라 토지, 상가 등 부동산과 분양권·입주권 거래도 거래 유형과 신고 대상 여부를 확인해야 한다. 상속이나 증여처럼 매매가 아닌 이전은 실거래가 매매신고와 같은 방식으로 처리하지 않는다.
| 거래 상황 | 주요 신고 주체 | 확인할 부분 |
|---|---|---|
| 공인중개사를 통한 매매 | 개업공인중개사 | 신고 완료 여부와 신고필증 |
| 매도인·매수인 직거래 | 거래 당사자 공동 신고 | 두 당사자의 인적사항과 계약 내용 |
| 주택 임대차계약 | 임대인 또는 임차인 등 신고 의무자 | 임대차 신고 대상 지역·금액·계약 조건 |
중개사가 신고하더라도 매도인과 매수인이 내용을 확인할 책임까지 사라지는 것은 아니다. 매매가격, 계약일, 중도금·잔금일, 물건 소재지와 지분을 신고 전 계약서와 대조해야 한다. 당사자가 직접 신고하는 직거래는 공동 신고가 원칙이므로 한쪽만 진행할 수 있는지 관할 행정기관의 안내를 먼저 확인한다.
임대차 신고는 매매 실거래 신고와 별도 제도다. 전월세 계약이라고 해서 매매신고를 하는 것은 아니며, 임대차 신고 대상에 해당하는지는 주택 소재지와 계약 조건을 기준으로 판단한다.
온라인과 방문 신고 절차
온라인 신고는 부동산거래관리시스템에서 진행한다. 본인 인증 후 거래 종류와 물건 소재지, 계약일, 거래가격, 계약 당사자 정보를 입력하고 계약서를 첨부한 뒤 제출한다. 공동 신고가 필요한 거래는 상대방 확인이나 전자서명이 요구될 수 있으므로 상대방의 인증 수단과 연락 가능 여부를 미리 맞춰 두는 편이 좋다.
중개거래라면 중개사가 시스템에 입력한 신고 내용을 당사자가 확인하는 방식으로 진행되는 경우가 많다. 신고가 끝난 뒤에는 접수번호나 신고필증을 보관하고, 소유권이전등기를 맡긴 법무사에게 전달할 서류가 있는지도 확인한다.
방문 신고는 거래 부동산 소재지를 관할하는 시·군·구청 등 담당 부서에서 처리한다. 계약서 사본과 신분 확인 자료가 기본적으로 필요하며, 공동 신고인지 대리 신고인지에 따라 위임장 등 추가 서류가 달라질 수 있다. 방문 전 관할 기관에 준비서류와 접수 가능 시간을 확인하면 되돌아가는 일을 줄일 수 있다.
신고를 접수했다고 해서 가격이나 당사자 정보가 자동으로 수정되는 것은 아니다. 잘못 입력한 사실을 발견하면 신고 상태에 따라 정정신청이나 재신고가 필요한지 담당 행정기관에 문의해야 한다.
계약서와 신고필증에서 확인할 내용
신고 전에는 계약서의 매매대금만 보지 말고 계약일과 물건 표시를 함께 대조해야 한다. 공동명의라면 각자의 지분, 법인 거래라면 법인명과 대표자 정보, 대리인이 서명했다면 위임 관계가 신고 내용에 맞는지 확인한다.
- 계약일과 신고기한의 기준일
- 매매가격과 실제 지급하기로 한 금액
- 토지·건물 소재지, 동·호수, 면적
- 매도인·매수인의 이름과 주민등록번호 또는 법인 정보
- 중도금·잔금일, 특약, 계약 해제 여부
신고가격은 실제 거래대금과 일치해야 한다. 계약서에 적지 않은 별도 지급액이나 실제와 다른 금액을 신고하면 세금·등기·대출 심사에서 문제가 생길 수 있다. 반대로 옵션 비용이나 별도 시설비처럼 거래대금에 포함되는지 불분명한 항목은 계약서와 신고 기준을 함께 확인해야 한다.
- 계약일로부터 30일 이내인지 달력으로 계산하기
- 중개거래인지 직거래인지에 따라 신고 주체 확인하기
- 신고가격과 계약서의 실제 대금 대조하기
- 접수번호·신고필증을 저장하고 정정 필요 여부 확인하기
- 해제·무효·취소가 발생하면 별도 신고 대상인지 관할 기관에 확인하기
거래 유형별로 판단하는 방법
중개사를 통한 매매라면
계약서를 쓴 날부터 30일 안에 중개사에게 신고 예정일을 확인하고, 시스템에 입력된 가격과 계약일을 직접 대조한다. 신고가 끝났다는 말만 듣기보다 신고필증이나 접수 사실을 받아 보관하는 것이 좋다. 신고가 늦어졌거나 내용이 다르면 중개사와 관할 시·군·구 담당 부서에 즉시 사실관계를 확인한다.
직거래라면
매도인과 매수인이 신고 주체와 역할을 먼저 정해야 한다. 한 사람이 서류를 준비하더라도 공동 신고 절차가 필요한지, 상대방의 전자 확인이 필요한지 시스템에서 확인한다. 계약일을 잔금일로 잘못 입력하기 쉬우므로 계약서 첫 페이지와 특약을 기준으로 날짜를 확정한다.
계약이 바뀌거나 해제됐다면
가격·잔금일·당사자 정보가 바뀐 경우와 계약 자체가 해제된 경우는 처리 방식이 다를 수 있다. 이미 신고한 내용을 임의로 다시 제출하지 말고, 변경 내용이 단순 정정인지 별도 신고인지 관할 행정기관 또는 부동산거래관리시스템 안내로 확인한다. 임대차계약이라면 매매신고가 아니라 임대차 신고 대상 여부를 따로 판단해야 한다.