등기부등본에 소유자 이름만 맞으면 안전하다고 생각하기 쉽지만, 실제 매수 판단은 소유자와 권리의 순서, 계약 시점의 변동 여부를 함께 확인해야 한다. 부동산 등기부등본 보는 법의 핵심은 표제부에서 대상 부동산을 특정하고, 갑구와 을구에서 매도 권한과 부담 권리를 차례로 대조하는 것이다.
1. 최신 등기사항전부증명서부터 준비한다
매도인이 보여주는 사본만 보지 말고 계약 직전에 직접 발급한 등기사항전부증명서를 기준으로 확인한다. 흔히 등기부등본이라고 부르는 문서다. 대법원 인터넷등기소나 등기소에서 주소와 동·호수를 정확히 입력해 발급한다.
아파트·오피스텔처럼 토지와 건물이 함께 거래되는 집합건물은 집합건물 등기기록을 확인하고, 단독주택이나 토지는 건물과 토지 등기기록이 따로 존재할 수 있으므로 둘 다 확인해야 한다. 주소, 지번, 동·층·호수, 면적이 매물 설명과 일치하는지도 먼저 대조한다.
- 발급 시점: 오래된 문서는 그 이후 근저당이나 가압류가 생겼을 수 있다.
- 현재 유효한 기록: 말소된 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분해 읽는다. 말소사항을 포함해 확인하면 과거 소유권 분쟁이나 담보 설정 이력을 파악하는 데 도움이 되지만, 판단의 중심은 현재 효력이 남은 기록이다.
- 등기부 외 자료: 건축물대장, 토지이용계획, 관리비와 실제 점유 상태는 등기부만으로 확인되지 않는다.
2. 표제부와 갑구에서 매도 권한을 대조한다
표제부에는 부동산의 소재지, 지목 또는 구조, 면적, 대지권 등 목적물의 표시가 나온다. 계약서와 현장, 중개대상물 확인·설명서의 정보가 서로 다르면 먼저 차이를 해소해야 한다. 전유부분은 맞더라도 대지권이 없거나 별도 등기인 경우가 있어 토지 권리까지 확인해야 한다.
갑구에서는 소유권에 관한 사항을 본다. 현재 소유자 이름과 주소를 매도인의 신분증, 인감증명서 등 거래 서류와 대조하고, 공동소유라면 지분과 공동소유자 전원의 처분 의사를 확인한다. 부부라는 이유만으로 등기상 소유자가 아닌 사람이 단독으로 매도할 수 있는 것은 아니다.
소유권이전청구권 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 처분금지가처분이 있으면 단순히 소유자와 계약하는 문제를 넘어선다. 특히 가등기나 처분금지가처분은 이후 소유권 이전이 매수인에게 불리해질 가능성을 검토해야 한다. 신탁등기가 보이면 위탁자라는 이유만으로 계약하지 말고, 등기된 신탁회사와 처분 권한 및 동의 절차를 확인한다.
등기 순위는 보통 접수번호와 접수 시점의 선후가 중요하다. 등기부에 적힌 날짜만 보고 권리의 우선순위를 단정하지 말고, 같은 날 여러 권리가 접수됐는지와 등기기록의 순위를 함께 확인한다.
3. 을구에서 담보와 제한 권리를 읽는다
을구에는 소유권 이외의 권리가 표시된다. 대표적으로 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등이 있으며, 권리의 종류와 채권최고액, 설정일, 권리자, 순위를 확인한다. 근저당권의 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같다고 볼 수 없다. 따라서 “대출을 거의 갚았다”는 설명만으로 위험이 사라졌다고 판단하면 안 된다.
매수인이 기존 근저당을 승계하지 않는다면 잔금 지급과 동시에 말소하는 조건을 계약서에 구체적으로 적고, 은행의 상환·말소 절차와 확인 방법을 정한다. 잔금일에 말소 서류가 준비된다는 말만 듣기보다 법무사를 통한 동시 진행 여부, 필요한 금액의 지급 방식, 말소 접수 확인을 확인해야 한다.
전세권이나 임차권등기가 있으면 임차인의 권리와 보증금 문제가 남아 있을 수 있다. 반대로 등기부에 임차인이 보이지 않는다고 세입자가 없다는 뜻은 아니다. 일반 임대차는 등기되지 않는 경우가 많으므로 현재 점유자, 임대차계약 존재 여부, 보증금 반환 및 퇴거 계획을 별도로 확인한다.
- 담보권이 없을 때: 상대적으로 단순하지만 갑구의 압류·가압류와 실제 점유를 추가로 본다.
- 담보권이 있을 때: 말소 조건과 순서를 계약서에 넣고, 잔금과 소유권이전등기 절차가 엇갈리지 않게 조율한다.
- 압류·가처분·가등기가 있을 때: 해소 전 잔금 지급을 서두르지 않는다. 말소 가능성만으로 안전하다고 확정하지 말고 권리자와 법원의 절차를 확인한다.
4. 계약서에 등기 변동 차단 조건을 넣는다
등기부 확인은 계약서 작성일 한 번으로 끝나지 않는다. 계약 전, 중도금 전, 잔금 직전에 다시 발급해 새로운 근저당·압류·가압류가 생겼는지 확인한다. 계약 이후 추가 담보 설정이나 소유권 처분을 하지 않는다는 특약, 위반 시 계약 해제와 손해배상에 관한 내용을 거래 상황에 맞게 적는다.
매도인이 대리인이라면 위임장과 인감증명서, 본인 확인 절차를 대조한다. 상속·법인·신탁 부동산은 필요한 당사자와 서류가 달라질 수 있다. 계약금은 등기상 소유자 또는 적법한 대리권이 확인된 계좌로 지급하고, 제3자 계좌를 요구받으면 그 사유와 권한을 먼저 확인한다.
잔금일에는 신분과 계좌, 등기부, 말소 대상 권리, 실제 점유 상태를 다시 확인한다. 등기부에 적힌 권리가 말소된 것처럼 보여도 접수만 된 상태인지, 말소 등기가 완료됐는지 구별해야 한다.
5. 권리 상태별로 매수 여부를 나눈다
소유자와 목적물이 일치하고 제한 권리가 없는 경우
등기부상 소유자와 매도인이 일치하고, 갑구의 압류·가압류·가처분·가등기가 없으며 을구도 깨끗하다면 일반적인 매매 절차로 진행할 수 있다. 그래도 점유자와 미납 관리비, 건축물대장 및 대지권은 별도로 확인한다.
근저당이나 전세권이 있지만 잔금과 동시에 정리하는 경우
매수 자체가 곧바로 불가능한 것은 아니다. 다만 말소 대상과 금액, 말소 접수 주체, 잔금 지급 순서가 문서로 정해져 있어야 한다. 금융기관 상환으로 권리가 없어지는 구조라면 잔금 일부가 안전하게 상환에 사용되는지 확인하고, 말소가 완료되지 않으면 지급을 보류할 수 있는 조건을 둔다.
압류·가압류·가처분·가등기 또는 신탁이 있는 경우
권리 해소 전에는 계약을 서두르지 않는 편이 안전하다. 권리자의 동의, 법원 절차, 신탁회사의 처분 권한처럼 매도인의 설명만으로 확인할 수 없는 요소가 있기 때문이다. 서류와 말소 절차가 확인되지 않거나 현재 점유자와 보증금 관계가 불명확하면, 가격이 낮다는 이유만으로 잔금부터 지급하지 않는다.